Les maisons de luxe aux États-Unis se vendent comme des petits pains chauds et les experts pensent savoir pourquoi : AI
Si vous avez tenté d’acheter une maison au cours des derniers mois, vous avez sûrement déjà remarqué quelque chose : les prix montent en flèche. Même si la joie va par quartier car le marché immobilier connaît une scission historique, du moins aux États-Unis, comme le documente Redfin. Ainsi, alors que l’immobilier de luxe se réactive grâce aux profits générés par le boom de l’IA, tout le reste est paralysé dans un scénario d’incertitude, de taux hypothécaires élevés, d’inflation et de peur du chômage.
Il s’agit de l’économie K à son meilleur, un terme inventé par les économistes pendant la pandémie pour désigner une reprise dans laquelle les segments les plus riches de la société prospèrent tandis que les autres stagnent ou régressent.
Ce qui se passe. Selon le rapport de Redfin du mois dernier, le prix de vente médian d’une maison de luxe aux États-Unis a augmenté de 3,6 % pour atteindre 1,39 million de dollars. Ce chiffre représente plus du double de la hausse enregistrée dans les maisons « non luxueuses », qui ont augmenté de 1,4 pour s’établir à 377 734 $. Un fait : Redfin définit le « luxe » comme des maisons se situant dans les 5 % supérieurs de la fourchette de prix dans chaque zone métropolitaine.
À l’épicentre du marché du luxe, San Francisco : a enregistré une augmentation de 48 % d’une année sur l’autre des ventes en attente de maisons de luxe en avril, le plus haut sommet depuis juin 2021. Nous parlons d’un prix de vente médian de 6,7 millions de dollars, soit près de 10 % de plus que l’année précédente. Elles sont suivies par d’autres villes comme Tampa (+36%), West Palm Beach (+16%) ou Miami (+15%).
Pourquoi c’est important. Car ce qui se passe ne se limite pas au marché immobilier : c’est un instantané des inégalités économiques en temps réel. La bourse et l’essor de l’intelligence artificielle accélèrent cette dynamique. Ainsi, ceux qui investissent leurs actifs dans des valeurs technologiques s’enrichissent de façon exponentielle et dépensent ensuite une partie de leurs bénéfices dans l’achat de maisons de luxe, quels que soient les taux d’intérêt, ce qui affecte et inquiète les classes moyennes.
Le logement a toujours été le principal lieu d’accumulation de richesse, mais son accès est réservé aux personnes les plus riches. Il en résulte un marché immobilier qui fonctionne à deux vitesses, ce qui a des conséquences sur la stabilité sociale et l’accès à long terme au logement.
Contexte. En 2026, le choc énergétique résultant de l’attaque américaine et israélienne contre l’Iran a de nouveau fait monter les taux, mais comme le rapporte Axios, ce schéma s’est répété à plusieurs reprises ces dernières années : le marché du luxe a enregistré un pic de demande en 2021 avec l’incertitude générée par la pandémie et également en 2023, où une fois de plus les taux hypothécaires, l’inflation et la peur de la récession ont freiné l’acheteur moyen. La dynamique se répète : en période d’incertitude, la chose la plus résistante est le luxe.
Cela n’arrive pas qu’aux États-Unis. Le boom de l’immobilier de luxe n’est pas qu’américain. Dubaï a clôturé l’année 2025 avec 500 ventes supérieures à 10 millions de dollars (+194 % en cinq ans) et les prix prime ont augmenté de 3,2 % en moyenne mondiale, selon le Knight Frank Wealth Report 2026. Londres est l’exception qui confirme la règle : elle a augmenté les impôts sur les grands actifs et les prix prime ont chuté de 4,8 % en 2025, de sorte que les capitaux ont cherché des destinations alternatives avec deux grands gagnants : Madrid et Milan.
La capitale espagnole affiche en effet la plus forte croissance d’Europe : les prix prime ont augmenté de 6,4 % en 2025 avec 55 % d’acheteurs internationaux, selon Knight Frank. À Milan, le régime fiscal forfaitaire italien pour les nouveaux résidents a suscité un intérêt fulgurant : le nombre d’acheteurs britanniques a augmenté de 260 % entre 2023 et 2025, selon Il Sole 24 Ore. Il existe un écart entre le luxe et le logement abordable et la seule chose qui peut l’accélérer ou le ralentir est le cadre fiscal.
En détails. Les sociétés immobilières de San Francisco sont claires sur la cause de ce phénomène en 2026 : « l’argent de l’IA », des personnes qui détiennent des actions dans ces entreprises technologiques qui montent en flèche et aussi des profils que les entreprises d’intelligence artificielle embauchent avec de généreux bonus.
Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin, explique que ces riches acheteurs ont plus confiance dans l’économie et vont simplement de l’avant malgré l’incertitude. Le constructeur de maisons haut de gamme Toll Brothers précise que ses acheteurs sont moins sensibles aux pressions sur les prix car ils disposent d’un bon coussin. En fait, les achats au comptant sans avoir recours à un prêt hypothécaire atteignent des sommets historiques avec un quartier comme destination phare : Manhattan.
Oui, mais. D’autres agents immobiliers ont une autre explication à la hausse des prix : une correction après des années de ventes lentes, selon le San Francisco Standard. Autrement dit, nous ne savons pas dans quelle mesure ce boom est dû à une nouvelle demande que l’IA met sous son bras et quelle part est une demande réprimée. En revanche, ce phénomène est géographiquement concentré, ce qui limite la possibilité de généraliser ses conclusions. Si l’on quitte le marché haut de gamme, une chose est claire : l’incertitude économique mondiale constitue un point d’ancrage qui freine les acheteurs potentiels d’une première maison.
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Couverture | Photo de Daniel Barnes sur Unsplash
